地产投资跌至历史冰点：民企在隐身 国资来兜底

发布时间：2025-11-28 14:15:02 来源：树旗blog 作者：导航

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文 | 新浪财经 徐苑蕾

根据统计，国资截至发稿，地产跌至兜底除了上海、投资长春、历史沈阳、冰点郑州4个城市外，民企全国22个集中供地重点城市已完成今年首轮供地。隐身

不过，国资即便部分城市的地产跌至兜底土拍规则在去年第三轮放松的基础上再度放松，比如下调地价、下调竞买保证金比例或是未设地块的市场指导价，但房企拿地热情仍旧低迷，拿地投资力度并未较去年下半年出现明显回升。

尤其是民营房企在今年不少城市的首轮集中供地中纷纷隐身，并将土拍舞台留给了国央企开发商和城投公司独自唱戏。

2022首轮集中供地：国资兜底 民企隐形

国家统计局的数据显示，2022年前4个月，全国房地产开发投资共约3.92万亿元，同比下降2.7%。开发投资增速下降主要是因为房企拿地和新开工面积下降，其中房企土地购置面积为1766万平方米，同比下降46.5%。

房地产开发投资数据增速由正转负，在历史上是极为罕见的情况。上一次出现还是在2020年新冠疫情初次暴发之时，当年前4个月，各地房地产市场短暂停滞，全国房地产开发投资增速同比下降3.3%。

“这个数据确实说明房企有‘躺平’的情绪，投资拿地的预期并不好。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

对于开发商来说，加快去化回款、保卫资金链是如今第一目的。这也导致今年首轮集中供地延续了去年第三轮供地的态势，基本成为了国资的主战场，而过去活跃的民企绝大多数都销声匿迹了。以北广深为例，3个一线城市均上演了“政府搭台，国资唱戏”的相似戏码。

比如在广州，虽然部分地块的起拍价在去年首次出让的基础上下降了超20%，并且取消了“要求不低于50%的房源向无房者出售”的限售规则，但在17宗成功出让的土地中，仅有2宗被上海大华集团和广东兰园控股这两家民企斩获。而广州地铁则成为最大赢家，共斥资165亿元以底价包揽了4宗地块，金额约占土拍总金额的50%。

一位粤系房企投拓人士指出，广州这次出让的土地大部分都在核心区域，但17宗成交地块中仅有2宗溢价成交，而且溢价率只有1%，说明投资市场还是相对冷清的。

他还强调，广州土拍国企兜底的意图还是比较明显的。“广州地铁拿下的4宗地块均为政府定向出让的地块，在出让公告中就已经明确提出，竞买人须具有地铁线网建设、运营、管理经验等条件。”

至于北京，首轮土拍成功出让了17宗土地，共揽金480亿元，其中97%由国企贡献，民企拿地金额仅占3%。具体来看，绿城共参与了7宗地块竞争，最终获得3宗住宅用地；而另外的14宗地，除了旭辉拿下其中1宗外，其余清一色由国央企开发商纳入囊中。

此外，深圳首轮土拍供地8宗，均被国资或国资民企联合体包揽。其中，保利、华润置地、中海地产、等央企尤为积极，参拍数量均在5宗以上。

从机构统计数据也可以看到，今年前4月权益拿地金额TOP10企业，只有和万科两家民企上榜，而其他均是国央企开发商和城投公司。

国资成为土地市场的主力军，主要还是得益于其较为健康的资金状况和相对较低的融资成本。另外，国资在城市布局上也比较谨慎，主要集中在一二线核心城市，使其遭受近期销售市场的冲击相对可控。

2021年下半年以来，包括恒大、、佳兆业等多家房企先后出现债务违约，民营房企融资难度提升，融资力度大幅减弱。

中指研究院数据显示，今年1-4月，房企信用债发行规模为1532亿元，同比下降37.7%，其中央企、地方国企发行额占比为84.9%，民企仅发行8笔，融资94.1亿元，占比6.1%。同期，海外债发行规模仅为去年同期的10.5%，金额为143亿元，其中民营房企融资70亿元，不足五成。

不过，近期民营房企的融资问题也迎来了新的破局。碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选为示范民营房企，并将陆续发行人民币债券，这意味着，政府支持民营房企融资措施正在加快落地。

严跃进表示，各类利好政策其实也在积极推进，尤其是在降低拿地资金、优化缴款方式、允许拿地即开工等，客观上在不断降低房企的顾虑和减缓，后续销售数据若是改善，房企拿地积极性会重新提振。

合作拿地退潮：投资收益削弱 归母净利被摊薄

除了国央企唱独角戏以外，今年首轮集中供地还有一个明显趋势：合作拿地的房企越来越少了。

过去，为了分摊资金压力与风险、形成良好的优势互补，房企多以合作拿地、让渡部分权益的方式来实现规模突围，尤其是在市场准入门槛较高的一线城市，合作拿地的情况更是多见。

然而，在今年已完成首轮土拍的18个城市成功出让的336宗含宅地块中，只有33宗地块是由联合体竞得，也就是说，每10宗地中只有1宗为房企合作拿地。

以北京为例，2021年首轮和二轮集中土拍时，北京合作拿地比例均超过50%，最多时更是有5家房企组成联合体拿地。但第三轮土拍时，合作拿地比例急转直下只有20%，来到今年首轮联合体拿地的比例已降至17.6%。

“主要还是考虑到合作方的出险问题，合作方一旦资金面出现问题，房企难以避免就会陷入被动，项目开工、去化周期还有融资成本等都会受到影响，最终影响房企利润实现。”前述投拓人士表示。

今年3月，旭辉遭到瑞银下调评级，主要原因就在于合作方风险暴露。截至2021年底，旭辉在境内的住宅项目共有355个，其中以不同形式合作的项目占比达到8成。

当时旭辉方面对外称，涉及发生债务展期合作方的合作项目共有21个，个别项目正积极沟通合作方，不排除未来采用并购形式化解项目风险。

另一方面，部分房企合作项目的投资收益也正在削弱，并且因为项目权益被摊薄，导致更多归母净利润被侵蚀。因此近2年来，不少头部房企在拿地上也开始主动提高权益比例。

根据克而瑞统计数据显示，在已披露2021年年报的房企中，合营联营投资收益同比下滑的比例达到65%。合作项目越多，下滑的幅度就越显著。比如万科，非并表比例保持在30%左右，但是2021年合营联营投资收益下降49.8%，越秀地产2020和2021两年非并表比例持平，但合营联营投资收益降幅达到55%。

地产行业中的“利润王”中海地产更是一个典型例子。自2017年颜建国重新掌权以后，中海就一改过往保守形象，发力拿地，并且提高了合作项目的数量。根据新浪财经统计，2018年和2019年，中海地产拿地权益比例分别约为75%和76%。

但是来到2020年和2021年，中海地产拿地权益比例则一下子提高到了97%和94%，比起前两年增加了约20%。对此一位房企人士解释称，中海部分合作项目在收益和合作层面都不如理想，因此现在对合作项目更加慎重。

此外，因为前几年合作项目的增加，近两年来中海地产的少数股东损益也呈现出明显的增长势头，从而摊薄了归母净利润。

财报数据显示，2020年，中海地产的少数股东损益较上年激增3.37倍，从11.29亿元涨至38.05亿元，2021年则为29.06亿元，占净利润比例分别为7.98%和6.75%。而2017-2019年，占比则仅为3.26%、3.86%和2.64%。

虽然房企开始有意识控制主动权，提高土地投资的权益比，但亿翰智库分析观点认为，合作开发运营仍将在较长期限内存在。为了保证利润有更高的确定性，不少房企都将防风险放在第一位，因此拿地态度更加谨慎，对于项目的回报周期、IRR、净利润率都有更多的要求，也更加明确选择合作伙伴的标准。

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