[房企年报]时代中国：销售均价创新高 债务总额、融资成本双降

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3月30日，创新时代中国控股有限公司（以下简称：时代中国）发布2021年业绩公告。高债基于物业交付、额融城市更新的本双稳步增长，全年时代中国实现营收436.4亿元，房企同比增长13.1%，年报全年实现净利润为47.5亿元，时代归母核心净利润33.1亿元。中国资成同期毛利率及净利率分别为27.6%及10.9%，销售与去年基本持平。

时代中国在去年全行业，尤其是民营企面临剧烈波动的阵痛期，仍然保持了平稳、合理的利润率，实属不易。未来，行业将告别唯规模论的高速发展阶段，时代中国表示，未来将调整公司经营模式，更注重企业经营和盈利能力。继续深耕粤港澳大湾区，继续投资长三角、长江中游、成渝城市群等高潜力区域，走有质量、稳健的新发展模式。

销售均价创新高 权益比例高达87%

自去年下半年行业融资及购房信贷收缩以来，中国房地产市场多重承压，销售下行。报告期内，时代中国控股年度合同销售为955.9亿元，同比微降4.8%，具备一定的韧性。值得注意的是，时代中国全年合同销售均价达到了每平方米18590元的新高，同比增幅为24.7%，从销售均价坚挺到利润率保持平稳看，时代中国正走在有质量、稳健的新发展道路上。

（时代中国今年销售情况，数据来源：公司年报）

得益于投资聚焦在包括大湾区的广州、佛山、东莞等中国最有经济活力的区域，时代中国市场的抗压性较好。随着行业逐渐进入到所谓的“管理红利时代”，深耕优质区域，成为了各房企当前及未来的主要竞争落脚点，这也是尽管时代中国部分盈利指标有所微降，但仍然处在行业中上水平的原因。

此外，公司的稳健、审慎的经营风格还体现在自主操盘比例高，整体操盘的权益占比高达87%，位于行业前列。高权益比不仅增加了公司财务、销售业绩的透明度，还拥有更多自主操盘、规模化铺排的空间。

放缓拿地节奏 土储成本低够3年开发

从年初“两集中”规则下的土地市场高溢价、高热度，到下半年销售预冷、土地市场流拍频发，去年对于房企来说，并不是一个拿地的好时机。在合理土储的基础上，深耕细作才是当前环境下更好的选择。

相较于全年514.2万平米的销售面积来说，时代中国去年购入8幅地块，合计200.91万平米，拿地面积/销售面积为38.9%；全口径土地收购成本总额约为121.71亿元，拿地金额/销售金额仅为0.13。时代中国放缓了拿地节奏，这背后的原因是，截止去年底，时代中国控股总土地储备仍有为1990万平方米，足够未来3年的开发需求，整体土地储备较为合理，且90%位于大湾区内。

值得注意的是，时代中国在投资策略上，过往并没有盲目下沉、布局低能级城市。而是理性地恪守投资逻辑，一直深耕粤港澳大湾区，并同步布局长三角、长江中游、成渝城市群等高增长潜力区域。

在2021年，时代中国新增土储依然围绕在广州、佛山、长沙、惠州、东莞、重庆、南京等城市。新增土地成本为6058元/平米，当期地价房价比为0.32，处于较低水平。截止去年末，时代中国整体土储成本仅为4692元/平米，为公司后续利润率稳定打下了基础。

（时代中国土地储备情况，数据来源：公司业绩发布会材料）

此外，时代中国作为重点布局城市更新的湾区房企，城市更新转化也是获取土储的重要方式。全年成功转化6个城市更新项目，总建筑面积达到128万平米，其中3个转化为土储，总建面为99万平米，预计货值达到284.5亿元。截至2021年12月31日，城市更新项目总数约135个，潜在总建筑面积约4000万平方米，首席财务官黄嗣宁表示，总货值预计将达到1万亿。

城市更新已成为时代中国的主要之一，通过布局聚焦广州、佛山、东莞、深圳等核心城市的核心区位，2021年来自城市更新业务的收入为44.07亿元，成为营收的重要组成部分。

有息负债、融资成本双降 逐步降杠杆

与公司在土地布局、精细化营运一脉相承的是，时代中国一直对杠杆和规模保持敬畏及克制，保持相对稳健的财务风格。

2021年，时代中国通过主动管理债务，杠杆水平持续下降。全年计息债较上年底降低了81亿至533.94亿元，同比减少13.2%。其中短期债务为110.2亿元，占总债务比20.6%，债务结构合理。

截止年底，公司账面现金及银行结余为206.6亿元，现金短债比为1.87，充分覆盖短债，且一年内债务到期分布分散。净负债率为76.7%，剔除预收款后的资产负债率为74.6%，较上年继续下降4个百分点。时代中国正在不影响开发经营的情况下，逐步降杠杆。

由于财务状况的优化，全年平均融资成本为6.6%，较2020年的7.3%下降0.7个百分，财务成本也相应继续优化。

面对行业的深度调整，时代中国认为，行业将告别唯规模论的高速发展阶段，调整周期虽有阵痛，但也会使行业走向良性循环和健康的发展。

董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄表示，未来公司将保持适度规模，通过打造卓越的产品和服务，提升品牌溢价能力，保持有竞争力的盈利水平。

同时，公司也将继续保持战略的聚焦，聚焦住宅开发业务和城市更新业务，保持适当规模且优质的土地储备；聚焦深耕粤港澳大湾区内的高价值区域，稳步发展长三角、长江中游、成渝城市群等高潜力的区域。

对于2022年650亿元的销售目标，岑钊雄在发布会上表示：公司倾向于让整体销售安排更从容一些，不希望用“以价换量”等短期的行为去支持销售目标的达成，而是希望依靠卓越的产品品质和服务，实现有质量的增长。