“保内”与保交付 中梁控股境内公开债务全部还清

来源：观点地产网

观点网 11月7日，保内官微披露，保交部还中梁地产已按期完成“长城嘉信-中梁地产购房尾款资产支持专项计划”的付中全部本金及预期收益兑付和分配。

该资产支持专项计划于2020年11月6日在深交所挂牌发行，梁控计划管理人为长城嘉信，股境托管行为，开债总发行规模3.4亿元，保内其中优先A发行规模1.8亿元，保交部还债项评级AAA；优先B发行规模1.4亿元，付中债项评级AA+；次级发行规模0.2亿元。梁控

中梁控股方面表示，股境上述债券兑付完成后，开债中梁境内公开债务已全部还清。保内

不同于全部还清的保交部还境内公开债务，中梁境外债务已经出现违约。付中

今年7月29日，中梁控股发布内幕消息披露，一笔于2022年7月到期的9.5%优先票据将构成违约事件。

据了解，中梁也曾为此付出过努力。

早在4月底，中梁控股发布公告称，拟对2022年5月19日、2022年7月29日到期的两笔美元债进行展期，两笔美元债未偿还金额分别为2.89亿美元和4.39亿美元。

新债券票息分别提升0.25个百分点，到期日分别为2023年4月15日和2023年12月31日。

不过遗憾的是，征求投资人同意的过程并不顺利。其中7月到期的美元债仍有仍有未偿还本金1257.4万美元及利息未能获得展期，从而构成违约。

值得注意的是，中梁控股的现金并不少。根据中报数据显示，截止2022年6月底，公司现金及银行结余为217.7亿元。

对比偿还3.4亿元购房尾款ABS，与违约1257.4万美元债及利息，中梁对于境内外市场的偿债取舍可见一斑。

事实上，保内已成为大部分出险房企普遍采用的策略。

例如，中南建设同日发布公告称，境外子公司发行的2024年4月到期票据将暂不支付利息。

该笔美元债由海门中南投资有限公司（简称HZID）于2021年4月发行，债券简称“HMZNN2404”，债券代码：40638.HK，票面利率11.5%，现有余额2.4亿美元。

而在境内债方面，此前中南建设已如期支付20中南01、20中南02、21中南01、20中南建设MTN001等多只到期公开市场债券的本息和回售资金。截至目前，境内债无一违约。

又例如，11月1日，旭辉控股公告称，因公司流动性恶化，且无法与境外债权人达成延迟还款协议，公司暂停支付境外所有应付的本金和利息。

根据旭辉方面披露，公司境外债务总额（包括银行贷款、优先票据和可换股债券）约68.5亿美元，暂停支付的款项（即到期未付的本金和利息总额）4.14亿美元。

而此前10月，旭辉的境内经营与发债平台旭辉集团股份有限公司兑付了“20旭辉03”的利息，以及一笔3亿元定向ABN的本息。

除此之外，花样年、世茂、龙光、融创、奥园、融信、宝龙、等房企，也都选择了“保内”的策略。

今年8月初，观点指数研究院曾在《2022中国房地产行业发展白皮书》中指出，在融资缺口环境下，“保内”是整个行业的避险倾向，或将成为常态。原因之一是境外债如果执意起诉或者申请清盘，清偿率低于境内水平。

另一重原因则是，房企营业区域、土储及核心资产（投资物业与商业楼宇）以及最“棘手”的被抵押、合作项目基本都集中在境内。如若不能妥善解决，房企将会依次面临赔偿合作违约金、庞大的抵押规模以及资产被查封、冻结等后果。

对于房企来说，“保内”实属无奈之举，毕竟保交付、稳经营才是摆在面前的头等大事。

以中梁为例，截至10月底，今年已累计交付近5万套房，特别是10月份在成都、西安、滨州、温州、贵港等地多个项目迎来交付。

销售方面，中梁亦有回暖的迹象。

公告显示，10月单月，中梁控股实现合约销售金额约55亿元，连续3个月实现销售业绩环比增长。今年1月至10月，累计合约销售额约576亿元。