贝壳李文杰：二手房“至暗时刻”已经过去市场处于复苏爬坡阶段

来源：中国房地产报

市场的至暗时刻复苏是有上下线的。上线是贝壳“房住不炒”，不能炒房；底线则是李文守住房地产市场的金融风险不能够影响到整体经济。

刘伟/发自北京

在政策暖风频吹的杰手经过当下，预计中国房地产市场一路增长至今年年底，房已贝壳找房高级副总裁、去市贝壳研究院院长李文杰表示。场处

6月30日，于复在由中国房地产报、苏爬中国城市与区域治理研究院举办的坡阶“2022中国城市高质量发展智库论坛”上，贝壳找房高级副总裁、至暗时刻贝壳研究院院长李文杰在此次论坛上做了主题演讲。贝壳

李文杰在论坛上谈到，李文今年4~5月份，杰手经过包括央行、房已银保监会等监管部门，政治局会议以及国常会，都纷纷出台了各项政策，政策风向从强力去杠杆到促进市场的良性循环。

自新冠疫情暴发以来，房地产市场持续底部徘徊。李文杰认为，今年上半年，从中央到地方的各项房地产政策已带动居民信贷信心和新房、二手房市场的恢复。

在对房地产市场未来走势的看法上，李文杰保持谨慎乐观的态度。他表示，在守住房地产市场的金融风险不能够影响到整体经济的底线时，还不能逾越“房住不炒”的上线。

政策带动市场走向复苏

在回顾中国房地产市场的历个发展阶段后，李文杰谈到，当前金融信贷政策进一步的宽松，使得居民信贷信心出现恢复。

他表示，“首先，货币中M2同比的增速加大，重回两位数；其次，到今年4月底，主流的首套房贷利率已经降到了4.42%，达到了2019年以来的新低；第三，当前的放款周期已经缩短到了23天，这是政府在政策方面给出的非常积极的信号。”

在信贷层面上，信贷需求信心正在恢复，居民新增贷款中长期贷款的当月值，在5月份已经开始正增长。“这意味着居民愿意去贷款购房，居民贷款需求的信心，已经出现了比较正面的恢复，”李文杰称。

李文杰认为，当前，新房的销售及开工都出现了明显改善。特别是在4月份以后，新房的销售面积5月环比已经增长了26%；销售额5月环比增长了30%；开发投资5月环比增长了14%；新开工面积5月环比增长了20%。“我们看到5月份单月全国商品房销售及开工环比，出现了明显的改善，这意味着，开发商在开工建设上活力不断增加，对市场的信心也是不断增加的。”

除了新房，李文杰认为，二手房市场目前已处在底部回升，触底反弹的阶段，二手房的至暗时刻已经过去。

今年二季度，京沪市场分别前后受到疫情影响。在最严重的时候，市场接近静默，成交量在底部徘徊。根据李文杰提供的数据，今年6月份及下半年，市场已进入量增价稳的阶段，减去京沪市场的成交量，50城的二手房成交量环比，5月份依然比4月份出现了14%的上涨。

“可以想象如果京沪疫情解禁，疫情的影响因素消除之后，6月份其实比5月份增长的幅度可能会更大，所以二手房市场成交面上已是触底反弹，已经出现了非常大的增长，同时最差的，最至暗的时刻已经过去。”李文杰表示。

李文杰还强调，从全国各区域来看，长三角是复苏节奏最快的，长三角区域中南通、苏州等城市，5月比4月的环比都出现了非常大的增长；其次是京津冀，京津冀中像廊坊、石家庄等城市，也出现了非常大的增长；最后是粤港澳大湾区，此前，该地区受调控影响较大，但这轮市场复苏中也出现了增长。虽然增长势头相对弱，但是总体还是处在增长趋势中的。

市场将反弹至年底

当前，市场进入到了增长周期，6月份起，新房已开始进入到了增长区，预计房地产市场已进入到了一个新的周期。

在这个周期之内，下半年的市场加速修复。李文杰认为，“虽然整个市场会一直触底反弹到年底，但预计今年全年的新房销售额，依然去年要下降估计15%，也就是大概有13.8万亿元；二手房下降预计会达到20%，会达到5.6万亿元。”

这意味着最差的时候已经过去，市场会一路增长到年底。李文杰认为，即便是这样，由于前期的一季度到二季度整个销售相对比较偏低，整体今年销售比去年还是要低的。

总体而言，市场低于往年，政策放松，更多的需求进入到市场，经济复苏，预期收入趋于积极，金融宽松，信贷信心正在恢复，预期恢复，预示着市场继续复苏。虽然市场整体的修复处于相对来讲爬坡的周期，但是市场依然在调结构，开发商要继续去杠杆。

谈到目前的宏观经济政策走向，李文杰认为，政府已经表态，2022年仍是稳字当头， 2022年的经济依然要稳定保增长。

于房地产市场而言，2021年统计的23个省份的土地收入同比下滑是比较严重的。当前，考虑到地方政府财政压力比较大，依然还需要土地出让的收入。李文杰表示，要确保整体经济增长，在国家大政方针下不低于5%~5.5%的范围之内，房地产最主要的是不能给整个GDP带来拖累。

李文杰最后强调，市场的复苏是有上下线的。上线是“房住不炒”，不能炒房；底线则是守住房地产市场的金融风险不能够影响到整体经济。

“从这个角度看，对今年市场还是非常乐观的，虽然这种乐观可能和往年全面的增长不一样，但我们依然看到在消费面上，居民是有兴趣，有能力买房的，加上开发商积极的复苏，同时政策面的支持，预计今年下半年，市场将处于复苏爬坡的阶段。”李文杰说。